Come Bloccare un Appartamento in Affitto con un Contratto Preliminare

Quando trovi un appartamento in affitto che ti piace davvero, spesso non puoi entrarci immediatamente. Magari il proprietario deve ancora liberarlo, tu devi dare disdetta dove abiti ora, oppure c’è bisogno di qualche lavoro di sistemazione. In quel “tempo di mezzo” nasce il problema: come fai a essere sicuro che il proprietario non lo affitti ad altri, mentre tu organizzi trasloco, documenti e magari spese iniziali?

Un modo per tutelarsi è usare un contratto preliminare di locazione, cioè un accordo con cui tu e il proprietario vi impegnate, per iscritto, a stipulare in futuro il vero e proprio contratto d’affitto. È un po’ come “bloccare” l’appartamento, fissando già le condizioni principali e versando di solito una somma a titolo di caparra, a fronte dell’impegno del proprietario a non cercare altri inquilini e a firmare con te il contratto definitivo. Questo tipo di accordo non è obbligatorio, ma può essere molto utile quando tra la decisione e l’entrata effettiva nell’appartamento passa un certo tempo, o quando le parti vogliono chiarire nero su bianco condizioni economiche e tempi, dando un minimo di sicurezza reciproca.

Che cos’è un contratto preliminare di locazione

Un contratto preliminare di locazione è un accordo scritto con cui le parti si obbligano a concludere in futuro un contratto di affitto con specifiche caratteristiche. Non è ancora il contratto di locazione vero e proprio, ma un impegno giuridico a firmarlo entro una certa data e a condizioni già determinate.

Nel preliminare di solito vengono già indicati i dati fondamentali: chi è il locatore (proprietario o comunque soggetto legittimato), chi sarà il conduttore (l’inquilino), qual è l’immobile, quale canone verrà pagato, quando inizierà il contratto, che tipo di durata avrà, e così via. Spesso viene anche disciplinato il versamento di una somma a titolo di caparra, che ha la funzione di rafforzare l’impegno assunto.

La differenza rispetto a un semplice “foglio di proposta” sta proprio nella serietà dell’impegno. Con una proposta non accettata dal proprietario non hai ancora niente in mano. Con un preliminare firmato da entrambe le parti, invece, ci si trova di fronte a un contratto vero e proprio che crea obblighi e, in caso di inadempimento, conseguenze giuridiche.

Quando conviene usare un preliminare per l’affitto

Non in tutte le locazioni serve un preliminare. Se l’appartamento è libero, tu sei pronto a entrare e il proprietario è organizzato per firmare subito il contratto e registrarlo, si può passare direttamente all’accordo definitivo senza passare per una fase intermedia.

Il preliminare è utile soprattutto quando c’è un intervallo di tempo significativo tra la decisione e l’inizio effettivo della locazione. Ad esempio, se oggi vedi un appartamento che ti interessa, ma potrai trasferirti solo tra due o tre mesi perché devi aspettare la scadenza del tuo attuale contratto o perché la casa deve essere liberata, un preliminare ti dà la sicurezza che, in quel periodo, il proprietario non cambierà idea o non affitterà a un altro.

Può essere utile anche quando mancano ancora alcuni elementi per chiudere il contratto definitivo, ma sulle condizioni principali siete già d’accordo e volete “fermare” l’accordo nell’attesa di acquisire documenti, autorizzazioni condominiali, certificazioni o simili. In sostanza, è una tutela quando ci sono tempi tecnici da rispettare, ma non vuoi perdere il tuo futuro appartamento.

Le verifiche da fare prima di firmare

Prima di scrivere e firmare un preliminare, è importante dedicare un po’ di tempo alle verifiche. Non si tratta di diffidenza sterile, ma di prudenza.

Per prima cosa, assicurati che chi firma come locatore sia davvero il proprietario, o comunque persona legittimata a concedere in locazione l’immobile. Se hai dubbi, puoi chiedere di vedere un documento di identità e un documento che provi la proprietà, come una visura catastale o una copia dell’atto di acquisto.

Osserva l’appartamento con attenzione, segnando eventuali difetti, lavori promessi, condizioni degli impianti. Se il proprietario si impegna a eseguire lavori prima del tuo ingresso, è utile che questi impegni vengano scritti nel preliminare, con termini chiari, così non restano solo promesse a voce.

Valuta anche le condizioni generali del condominio, i regolamenti interni, eventuali spese accessorie che dovrai sostenere. Il preliminare è l’occasione per chiarire in anticipo questi aspetti, evitando malintesi.

Contenuti essenziali di un contratto preliminare di locazione

Un buon preliminare, per essere davvero utile, dovrebbe contenere alcuni elementi chiave. In primo luogo i dati delle parti, con indicazione chiara di nome, cognome, codice fiscale, residenza e, se si tratta di società, dati della persona che firma in rappresentanza.

Va poi identificato l’immobile in modo univoco, indicando indirizzo completo, piano, eventuale interno, pertinenze come cantina, box, posto auto, e qualsiasi altro spazio compreso nella locazione. È utile anche richiamare i dati catastali, specialmente se in futuro potrebbero servire per la registrazione o per eventuali comunicazioni ufficiali.

Il canone di locazione è un elemento centrale. Nel preliminare dovrebbero essere indicati l’importo mensile, la modalità di pagamento (bonifico, contanti, assegno), il giorno in cui sarà versato ogni mese e, se già stabilito, il regime fiscale prescelto dal locatore (cedolare secca o tassazione ordinaria), perché ciò incide anche su aggiornamenti e aumenti.

La durata della futura locazione deve essere chiara, ad esempio 4 anni più 4 per uso abitativo, oppure diverse durate se si tratta di uso diverso dall’abitativo. Nel preliminare va indicata anche la data in cui il contratto definitivo verrà firmato e quella presumibile di consegna delle chiavi e decorrenza del canone.

È bene specificare fin da subito se l’appartamento verrà affittato arredato, parzialmente arredato o vuoto, con descrizione almeno sintetica del mobilio compreso.

Infine, il preliminare deve contenere la dichiarazione di impegno reciproco a stipulare entro una certa data il contratto di locazione alle condizioni fissate, salvo cause di forza maggiore o condizioni sospensive eventualmente previste (per esempio l’ottenimento di un certo documento o autorizzazione).

Caparra, acconto e somme da versare

Un punto molto delicato del preliminare è la gestione delle somme che l’inquilino versa al momento della firma. Di solito si parla di “caparra”, ma non sempre è chiaro quale tipo di caparra si stia usando: confirmatoria o penitenziale.

La caparra confirmatoria, prevista dal codice civile, serve a impegnare entrambe le parti. Se l’inquilino si tira indietro senza motivo, il proprietario può trattenere la caparra. Se invece è il proprietario a non rispettare l’impegno (ad esempio affittando ad altri o rifiutandosi di firmare il contratto definitivo), l’inquilino può chiedere il doppio della caparra. È una forma di autotutela economica che riduce il rischio di comportamenti opportunistici.

La caparra penitenziale, invece, è legata al diritto di recesso: chi si riserva la possibilità di recedere dall’accordo accetta di perdere la caparra versata o di restituire il doppio. È uno strumento diverso, e va usato solo se davvero previsto in questi termini.

Nel preliminare conviene specificare con precisione quale tipo di caparra si stia usando, a quanto ammonta, come verrà imputata al momento della firma del contratto definitivo (ad esempio imputata al deposito cauzionale o ai primi canoni) e in quali casi verrà restituita o trattenuta. Evitare formulazioni vaghe su questo punto è essenziale per non ritrovarsi in conflitti dopo.

Aspetti fiscali e registrazione

In linea generale, in ambito locatizio, la registrazione è obbligatoria per i contratti di locazione di durata superiore a trenta giorni complessivi nell’anno, mentre per il preliminare di locazione la prassi è più articolata. Alcune situazioni possono richiedere o suggerire la registrazione dell’accordo preliminare, soprattutto se comporta il versamento di somme consistenti e se si vuole dare data certa al documento.

La registrazione comporta il pagamento di imposte e va valutata caso per caso con il supporto di un professionista o di un CAF, perché le regole fiscali possono variare nel tempo e prevedere trattamenti diversi per gli atti preparatori.

In ogni caso, il contratto definitivo di locazione dovrà essere registrato entro i termini di legge, e l’eventuale caparra versata in sede di preliminare potrà essere considerata nel conteggio complessivo deli importi soggetti a imposta.

Non è consigliabile fare affidamento solo sul passaparola o su modelli trovati online senza un minimo di verifica, perché una formulazione sbagliata può portare conseguenze indesiderate anche dal punto di vista delle imposte.

Cosa succede se una delle parti non rispetta il preliminare

Il senso stesso del contratto preliminare è quello di impegnare entrambe le parti. Se una delle due non rispetta l’impegno a firmare il contratto di locazione definitivo, si crea una situazione di inadempimento.

Dal lato dell’inquilino, se decide di tirarsi indietro senza una giustificazione prevista nel contratto, il rischio è di perdere la caparra versata, se si tratta di caparra confirmatoria. Dal lato del proprietario, se si rifiuta di stipulare la locazione pur avendo firmato il preliminare, l’inquilino può chiedere almeno il doppio della caparra, oltre a eventuali danni ulteriori dimostrabili.

In teoria, la parte fedele al contratto potrebbe anche chiedere al giudice l’esecuzione in forma specifica del preliminare, cioè una sentenza che tenga luogo del contratto definitivo mancato. In pratica, però, per un normale contratto di affitto abitativo, specie di modesto valore, si preferisce risolvere la questione sul piano economico, con la restituzione delle somme e, eventualmente, un accordo transattivo.

Per questo è importante valutare con attenzione la firma di un preliminare, non considerandolo un semplice “foglio di intenzioni” ma un vero e proprio contratto con conseguenze legali.

Clausole aggiuntive utili nel preliminare

Oltre agli elementi base, nel preliminare possono essere inserite alcune clausole che chiariscano meglio i rapporti. Ad esempio, una clausola che preveda gli impegni del proprietario a eseguire determinati lavori prima della consegna delle chiavi, specificando quali lavori, entro quale data e con quale livello di finitura.

Si può inserire anche una clausola sullo stato dell’immobile al momento della consegna, prevedendo un verbale di consegna dettagliato, con descrizione di pareti, pavimenti, infissi, arredi, e assegnando a quello stato iniziale il ruolo di riferimento per eventuali danni futuri.

In alcuni casi si prevede una condizione sospensiva, ad esempio legata all’ottenimento di una garanzia bancaria, di una fideiussione, di un contratto di lavoro stabile o di un visto. In questi casi, l’efficacia dell’accordo è subordinata all’avverarsi della condizione entro una certa data.

Le clausole aggiuntive vanno sempre scritte in linguaggio chiaro, evitando tecnicismi che non si comprendono appieno. Se si entra in terreni complessi (garanzie, recesso anticipato, penali), è opportuno farsi assistere.

Conclusioni

Bloccare un appartamento in affitto con un contratto preliminare può essere una scelta molto utile per chi non vuole perdere l’occasione e per il proprietario che desidera impegnarsi seriamente con un inquilino prima ancora di liberare l’immobile.

Perché questo strumento funzioni, però, serve qualche accortezza. È importante non farsi prendere dalla fretta, leggere bene ogni riga, chiarire ogni dubbio prima di firmare. Meglio una domanda in più che una firma data con leggerezza.

Un modello standard trovato online può essere un punto di partenza, ma andrebbe sempre adattato alla situazione concreta. Ogni rapporto di locazione ha le sue particolarità, e il preliminare dovrebbe rifletterle.

Infine, quando in gioco ci sono somme rilevanti, durate lunghe, situazioni familiari complesse o usi diversi dall’abitativo, coinvolgere un professionista (avvocato, notaio, consulente immobiliare esperto) è spesso un investimento sensato. Una guida competente ti aiuta a trasformare il preliminare da semplice “pezzo di carta per bloccare casa” in un vero strumento di sicurezza reciproca, che riduce i rischi e rende più serena la firma del contratto definitivo.